بازسازی ساختمان مشارکتی به دلیل بهبود عملکرد و کارایی ساختمان‌ها در حال حاضر با افزایش قابل توجهی روبرو شده است. چراکه از این طریق می‌توان یک بنای قدیمی و یا در اصطلاح کلنگی را به بهترین شکل ممکن بازسازی نموده و طول عمر و دوام آن را افزایش داد. علاوه بر آن از میزان مشکلات سازه کم کرد و رفاه و آسایش بیشتری به ساکنین ساختمان هدیه داد. با این حال بازسازی ساختمان مشارکتی آنچنان هم که به نظر می‌رسد ساده و بدون دردسر نبوده و با پیچیدگی‌ها و چالش‌های خاص خود روبرو است.
در این مقاله برخی از مهمترین چالش‌های بازسازی ساختمان مشارکتی را مرور و بررسی خواهیم کرد. پس اگر شما هم به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه هستید با ما همراه باشید.
هماهنگی بین شرکا
بازسازی ساختمانهای مشارکتی مزایای قابل توجهی دارد و می‌تواند یک نوع تجارت پرسود و بازده برای مالکان و سازندگان بنا باشد.
با این حال نباید از چالش‌های اجرای این فرایند نیز چشم پوشی کرد که یکی از مهمترین آن‌ها هماهنگی‌ها و توافقات لازم میان شرکا یعنی مالک بنا و شرکت و یا مجموعه بازسازی کننده و طراح است.
انجام این هماهنگی‌ها چه در هنگام ساخت ساختمان مشارکتی و چه در هنگام بازسازی آن ضرورت دارد و باید در مورد مسائل مختلف و نکات متنوع پروژه انجام شود تا بعدا مشکلات حقوقی و جزایی به وجود نیاورد.
برای نمونه میزان آورده هر کدام از طرفین باید در قرارداد بازسازی ساختمان مشارکتی با وضوح بالا ذکر شود. علاوه بر آن اگر ملک مورد بازسازی ویژگی و یا امکان و امتیاز خاصی دارد و باید در روند بازسازی نیز مد نظر قرار بگیرد لازم است در قرارداد بین دو طرف به آن پرداخته شود.
هر چه میزان هماهنگی‌ها و توافقات بین طرفین در فرایند بازسازی ساختمان مشارکتی بیشتر باشد و موارد متعددی را در بر بگیرد اختلافات در مراحل بعدی بسیار کمتر خواهند شد.
قوانین مربوط به بازسازی مشارکتی
قوانین مربوط به بازسازی ساختمانهای مشارکتی به این دلیل اهمیت دارند که از بروز اختلافات پیشگیری به عمل می‌آورند. این قوانین نکات زیادی را گوشزد می‌کنند و جزئیاتی را در بر گرفته‌اند که مالک و شرکت بازسازی ساختمان مشارکتی ممکن است به آن‌ها توجهی نداشته باشند.
یکی از مهمترین این نکات و قواعد ارزش گذاری ملک مورد بازسازی است. در صورتی که روند بازسازی ساختمانهای مشارکتی بنا به هر دلیل متوقف شود، میزان آورده طرفین تعیین کننده خواهد بود.
به همین دلیل آورده‌های شرکت بازسازی کننده باید به طور کامل و با جزئیات دقیق در قرارداد ذکر شود. علاوه بر آن باید تعیین کنید که هزینه‌های پروژه بر عهده کدام یک از طرفین است و این هزینه‌ها باید به چه شکل و ترتیبی پرداخت گردند.
اگر می‌خواهید چالش‌های بازسازی ساختمان مشارکتی کمتر شود بهتر است در قرارداد میان خود به مواردی هم اشاره کنید که هیچ تعهدی در قبال آن ندارید. برای نمونه ممکن است شرکت بازسازی کننده ساختمان اعلام کند که در بدهی‌های ملک مانند عوارض پرداخت نشده شهرداری، پلاک ثبتی و… تعهدی ندارد.
اما هزینه‌های شروع پروژه از قبیل هزینه مهندسی، ترسیم نقشه، تامین مصالح، نظارت بر اجرا و…. از وظایف شرکت بازسازی کننده است.
این امکان وجود دارد که سازنده هزینه‌های بازسازی را پرداخت کند و مالک تنها ملک خود را در اختیار مجموعه سازنده قرار دهد. در این شرایط نیازی به ذکر هزینه و قیمت ملک در قرارداد نیست و تنها نکته قابل ذکر این است که پس از بازسازی، سازنده و مالک با یکدیگر شریک هستند.
حالت دوم به این شکل است که با رسیدن ملک به یک مرحله مشخص در روند بازسازی، میزان سهم سازنده بر اساس توافق میان طرفین سند زده شود.
حالت دیگر موقعیتی است که پس از اتمام هر کدام از مراحل، سهم مشخص ذکر شده در قرارداد سند زده شود. شکل دیگر به موقعیتی اشاره دارد که از همان ابتدای کار سه دانگ از ملک به نام سازنده سند زده میشود.
نکات مدیریت پروژه
یکی دیگر از چالش‌های بازسازی ساختمانهای مشارکتی نکات مربوط به مدیریت پروژه است. مدیریت پروژه در واقع نقطه شروع و پایان کار را نشان می‌دهد و تکالیف طرفین را مشخص می‌سازد.
مدیر پروژه به طور کلی هدایت کننده و ناظر کار است و ممکن است وظایف وی از پروژه‌ای به پروژه دیگر تفاوت‌هایی داشته باشد. با این حال پیش از آغاز بازسازی ساختمان مشارکتی باید در این زمینه نیز تصمیم گیری شده و نکات مدیریت پروژه به دقت بررسی شوند.
مسئولیت‌های اصلی مدیر پروژه در چنین شرایطی شامل مواردی از قبیل برآورد هزینه‌ها، جمع آوری بودجه، ایجاد کردن یک برنامه زمانی دقیق و منظم، تعیین پارامترهای لازم برای چگونگی اجرای پروژه، ارتباط و همکاری با شرکا و ذینفعان، آموزش کارگران و تیم‌های مختلف در مورد جزئیات، مدیریت ریسک و…. است.
خسارت فسخ قرارداد
یکی دیگر از نکات و چالش‌های بازسازی ساختمان مشارکتی تعیین تکلیف خسارات فسخ قرارداد از جانب مالک و یا مجموعه بازسازی کننده است. به این نکته نیز باید در هنگان تنظیم قرارداد توجه شود.
برای نمونه در مواقعی که شرکت سازنده به تعهدات خود در قبال طرف دیگر قرارداد عمل نمی‌کند، باید مبلغی را به عنوان وجه التزام و طبق قرارداد تنظیم شده پرداخت نماید.
حواستان باشد که ممکن است فسخ قرارداد و یا عدم انجام تعهدات پس از تخریب ملک و با خریداری کردن مصالح اتفاق بیفتد. در این شرایط باید دادگاه به این قضیه ورود کرده و میزان خسارات مالک را برآورد و پرداخت کند.
امکان کلاهبرداری در بازسازی ساختمان مشارکتی
یکی از مهمترین چالش‌های بازسازی ساختمان مشارکتی که باعث میشود عده زیادی از افراد از این کار امتناع کنند، امکان کلاهبرداری توسط شرکت سازنده است.
هر چند این چالش و دردسر با اندکی دقت حل و فصل می‌گردد و برای آن تحقیق و پرس و جو درباره بهترین و معتبرترین شرکت بازسازی ساختمان مشارکتی در تهران ضرورت دارد.
مزایای بازسازی ساختمان مشارکتی
هر چند چالش‌هایی در مسیر بازسازی ساختمان مشارکتی وجود دارد اما باز هم نمی‌توان مزایای این کار را نادیده گرفت یا از آن چشم پوشی کرد.
از مهمترین این مزایا می‌توان به افزایش مقاومت ساختمان نسبت به قبل اشاره کرد و یا کاربرد بهترین و باکیفیت‌ترین مصالح و متریال‌ها در روند بازسازی و استفاده از وسایل مدرن را نام برد. با بازسازی ساختمان مشارکتی اصول و استاندارهای این کار هم بهتر رعایت و اجرا می‌شوند.